Thị trường nhà đất TP.HCM, đầu tàu của bất động sản miền Nam, đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tính đến tháng 5 năm 2025, sức cầu đã cải thiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt là ở các khu vực vệ tinh và nơi có thông tin quy hoạch tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức nhất định đòi hỏi sự thận trọng từ cả người mua và nhà đầu tư.
1. Bức tranh chung của thị trường nhà đất TP.HCM đầu năm 2025
Quý 1 và đầu Quý 2 năm 2025 chứng kiến thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM có sự khởi sắc đáng kể. Sức cầu đã cải thiện mạnh mẽ ở nhiều phân khúc, mang đến làn gió mới cho ngành sau thời gian trầm lắng.
- Sức cầu phục hồi: Lượng giao dịch và mức độ quan tâm của người mua đã tăng trở lại, đặc biệt đối với các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực.
- Giá bán neo cao: Dù thanh khoản ở một số phân khúc còn thấp do vướng mắc pháp lý hoặc niềm tin của nhà đầu tư chưa hoàn toàn phục hồi, giá bán sơ cấp vẫn có xu hướng neo cao, thậm chí tăng nhẹ ở một số khu vực.
- Thiếu hụt nguồn cung: Nguồn cung mới ra thị trường vẫn còn hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và đất nền có giá phải chăng, tạo áp lực lên giá bán.
2. Diễn biến theo từng phân khúc chính
2.1. Phân khúc Căn hộ Chung cư
- Nguồn cung hạn chế: Trong Quý 1/2025, nguồn cung căn hộ mới chào bán tại TP.HCM vẫn khá hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ, giảm 70% so với quý trước nhưng tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn, tập trung tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân.
- Giá bán tiếp tục tăng: Giá bán căn hộ chung cư sơ cấp TP.HCM tiếp tục tăng mạnh, với giá trung bình đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (theo dữ liệu đầu năm 2025), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này chủ yếu do hơn 70% nguồn cung mới là các dự án cao cấp đến hạng sang hoặc các dự án điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước. Giá trung bình chung cư TP.HCM được dự báo có thể vượt 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025.
- Sức mua: Quý 1/2025 ghi nhận 855 căn hộ được tiêu thụ, tăng 19.2% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm căn hộ chung cư tập trung lớn nhất ở Quận 2 và Quận 7 (nay thuộc TP. Thủ Đức).
- Dự báo cuối năm 2025: Nguồn cung căn hộ dự kiến chỉ đạt gần 7.000 căn, với 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đến năm 2027, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến đón nhận gần 40.000 căn hộ mới, trong đó TP. Thủ Đức chiếm 55%. Phân khúc Hạng B và Hạng C được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế.
2.2. Phân khúc Đất nền và Nhà phố liền kề
- Nguồn cung khan hiếm: Nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP.HCM giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024, chủ yếu đến từ các dự án cũ. Nguồn cung mới rất khan hiếm.
- Sức mua tăng đột biến ở một số khu vực: Sức mua đất nền tăng vọt gấp 6.1 lần, đặc biệt tại các khu vực có thông tin “sáp nhập vào TP.HCM” hoặc mở rộng đô thị, chứng kiến giá đất nền tăng mạnh 20% – 30%.
- Khu vực quan tâm: Đất nền khu vực Quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) tiếp tục đứng đầu thị trường về mức độ quan tâm và ghi nhận tốc độ thanh khoản, tăng giá khá tốt. Mức độ quan tâm nhà riêng tập trung chính ở Bình Thạnh, Gò Vấp và Thủ Đức.
- Giá bán: Giá sơ cấp đất nền tăng 2% – 6%, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng ấn tượng 12% – 16%. Phân khúc nhà phố/biệt thự dần trở thành tâm điểm, đặc biệt là các sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn.
- Dự báo cuối năm 2025: 2025 vẫn là năm bản lề cho đất nền. Nhiều khả năng sang năm 2026, phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại mạnh mẽ hơn.
3. Các yếu tố tác động chính
- Chính sách Pháp lý:
- Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan: Dù có hiệu lực sớm hơn vào giữa 2024, nhưng tác động rõ nét sẽ thấy trong năm 2025. Việc bãi bỏ khung giá đất và xác định giá theo thị trường có thể đẩy chi phí đất đai, chi phí vốn đầu tư của chủ đầu tư lên cao, từ đó điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận.
- Tháo gỡ vướng mắc dự án: TP.HCM đã và đang tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng chục dự án, giúp tăng nguồn cung ra thị trường và củng cố niềm tin nhà đầu tư.
- Hạ tầng Giao thông:
- Vành đai 3 TP.HCM: Đang đẩy mạnh triển khai, dự kiến hoàn thành kỹ thuật đoạn qua Long An vào cuối năm 2025. Khi hoàn thành, tuyến đường này sẽ kết nối các tỉnh vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản dọc tuyến, đặc biệt ở phía Đông TP.HCM và các khu vực lân cận.
- Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên): Dự kiến hoàn thành và vận hành trong năm 2025, tạo cú hích lớn cho bất động sản khu vực TP. Thủ Đức.
- Các dự án trọng điểm khác: Nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất, cầu Cát Lái, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, mở rộng Quốc lộ 13 và các tuyến đường liên kết vùng tiếp tục tác động tích cực.
- Kinh tế vĩ mô: Sự phục hồi ổn định của nền kinh tế, cùng với dòng vốn FDI tăng mạnh (TP.HCM thu hút khoảng 366 triệu USD FDI trong 2 tháng đầu năm 2025, tăng 87% so với cùng kỳ), sẽ tạo niềm tin và thúc đẩy sức mua.
- Lệch pha cung cầu: Nguồn cung căn hộ giá bình dân và trung cấp vẫn còn khan hiếm trong khi nhu cầu thực rất lớn, đẩy giá các phân khúc cao cấp lên cao.
4. Triển vọng và dự báo cuối năm 2025
Thị trường nhà đất TP.HCM trong giai đoạn “nén lực” đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ có sự bứt phá nếu các yếu tố pháp lý, nguồn cung và niềm tin người mua được tháo gỡ đồng bộ.
- Giá tăng nhẹ: Sở Xây dựng TP.HCM dự báo năm 2025, thị trường tiếp tục phục hồi nhưng diễn biến chậm, giá có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc nhưng không biến động mạnh. Một số chuyên gia dự báo giá bất động sản TP.HCM có thể tăng 8-10% trong năm 2025.
- Căn hộ vẫn là phân khúc tiềm năng: Do nhu cầu cao và nguồn cung được kỳ vọng sẽ cải thiện nhờ các chính sách mới.
- Đất nền phục hồi chậm hơn: Mặc dù có những điểm sáng cục bộ, đất nền có thể cần thêm thời gian để thực sự vào nhịp tăng trưởng bền vững.
- Bất động sản trung tâm và các khu vực có hạ tầng tốt: Vẫn giữ ưu thế và có xu hướng tăng giá mạnh hơn.
- Phân khúc cao cấp và hạng sang: Sẽ tiếp tục là phân khúc chủ đạo trong nguồn cung mới.
Lời kết:
Thị trường nhà đất TP.HCM đang trên đà phục hồi với những tín hiệu tích cực từ pháp lý, hạ tầng và kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn còn những thách thức và sự phân hóa giữa các phân khúc. Đối với nhà đầu tư và người mua, việc nắm bắt thông tin, phân tích kỹ lưỡng về pháp lý dự án, vị trí, tiện ích và uy tín chủ đầu tư là vô cùng quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt. Năm 2025 hứa hẹn sẽ là một năm chuyển mình, đặt nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản TP.HCM.
